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税務のコト

2016.08.04

広大地の要件「②中高層の集合住宅等の敷地用地ではない」とは? その1

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こんにちは。

不動産鑑定士の保積です。

 

前回、広大地の要件の一つ目「①大規模工場用地に該当しない」についてお話ししました。

曖昧な4つの要件の内、唯一議論の余地があまり無い要件でした。

 

では「②中高層の集合住宅等の敷地用地ではない」はどうでしょうか?

 

ACアパート

画像の出典: http://www.photo-ac.com/

 

 

結論から言うと「②中高層の集合住宅等の敷地用地ではない」は広大地の要件の中で、

2番目に難しく、納税者と国税で意見の相違が生じやすい論点です。

 

詳細を見ていきましょう。

国税庁の質疑応答事例によると『「中高層」には、原則として「地上階数3以上」のものが該当します。

また、「集合住宅等」には、分譲マンションのほか、賃貸マンション等も含まれます。』とあります。

 

よって「中高層の集合住宅等の敷地用地ではない」とは、

「3階建以上のマンション用地ではない」という意味になります。

 

ですが、世の中には、3階建以上のマンションと戸建住宅が混在している住宅地域が多く存在します。

では、そのような場合には、どのように判断したらいいのでしょうか?

 

戸建住宅用地なのか、マンション用地なのか、という判断については、都心へのアクセス

最寄駅への距離容積率住環境周辺地域における開発の動向などがポイントになってきます。

但し、これらを十分に調査を行っても悩ましい物件は存在します。

 

この判断が難しい物件についての国税の見解です。

16年情報(平成16年6月29日付資産評価企画官情報第2号:財産評価基本通達の一部改正について)で、

次のように言っています。

 

【マンション適地の判定】
評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域(主に容積率200%の地域)にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。

このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差支えない。

 

 

専門家の意見で、マンション用地と戸建用地のどちらにも適しているという場合は、

「広大地」の適用を認めているということです。

ここでいう専門家=不動産鑑定士ですので、判断がつきにくい物件については、

是非、不動産鑑定士の活用をご検討ください。

 

所有している土地が広大地に該当するのかどうか、

ご相談いただければ、無料で診断させていただきます。

500㎡を超える土地をお持ちの方はぜひ一度ご連絡ください。

 

 

最後までお読みいただきありがとうございます。

 

●前回までの記事はコチラ

500㎡超えの土地をお持ちの方必見!相続税が戻るかも!? はコチラ

相続税に大きな影響を与える「広大地判定」の要件とは はコチラ

広大地の要件「①大規模工場用地に該当しない」とは? はコチラ

 

 

FCS不動産鑑定株式会社のホームページ 

 

※本記事は、公開時点での法律、規則等に基づいております。
法改正等により、閲覧時における最新の情報とは異なる場合がございますので、ご了承ください。

ライタープロフィール

保積良介

不動産鑑定士保積 良介

2011年からFCS不動産鑑定株式会社に勤務、税務・法務・金融・証券化等の評価業務を経て、現在は同社の東京支社長。相続に係わる広大地評価、時価による鑑定評価等、税務に関する評価を得意とする。広大地に関するセミナー実績多数。趣味はバス釣り。

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